Proceso de Compra

Negociación :

Cuando haya encontrado una propiedad que le gustaría comprar, su agente actuará como negociador entre usted y el vendedor o el agente del vendedor. Si bien es cierto que la mayoría de los vendedores esperan recibir una oferta más baja que el precio de venta, la negociación es un proceso bidireccional y a menudo, las circunstancias pueden dictar qué es aceptable o no. 

¿Qué puede usted, como comprador, ofrecer al vendedor a cambio de que acepte una oferta más baja? 

¿Es usted un comprador en efectivo, lo que lo coloca en una posición sólida para completar? 

¿Tiene una hipoteca pactada en principio? 

Además del precio de venta, se pueden negociar otros asuntos como los plazos de la compra, la forma de pago, si se incluyen los muebles. Comprar una propiedad en la Costa Blanca Norte es un proceso sencillo con MG Villas Inmobiliaria.

Reserva.: 

Para asegurar la propiedad, se espera que el comprador coloque un depósito de reserva, generalmente de entre 3000 € - 6000 €. Esto se mantiene en la cuenta del cliente de MG Villas Inmobiliaria, a menos que ambas partes acuerden otra alternativa. MG Villas Inmobiliaria, redacta un contrato de reserva que detalla el acuerdo y confirma la recepción del depósito de reserva. El depósito de reserva no es reembolsable en caso de que cambie de opinión pero, si están de acuerdo ambas partes, puede devolverse si no consigue una hipoteca. Una vez recibido el depósito de reserva, la propiedad se retirará del mercado por un período de 2-3 semanas, lo que le dará tiempo para verificar la viabilidad de la compra. En los casos muy raros en los que se determina que la propiedad no es legalmente viable para la venta, MG Villas Inmobiliaria le devolverá el depósito en su totalidad.

Traspaso.: 

MG Villas Inmobiliaria, siempre recomienda que contrate a un asesor legal competente para llevar a cabo el traspaso de la propiedad, y le recomendamos que este asesor sea diferente al utilizado por el vendedor. Podemos recomendar varios buenos 'abogados' (abogados españoles) locales, en el área, generalmente haciendo nuestra recomendación en función de su idioma o requisitos personales. Abogados en España generalmente podrán apoyarlo en todo el  proceso de compra de la propiedad hasta su registro, cambio de contratos de luz y agua y otros asuntos financieros y legales (planificación fiscal, testamentos, números de NIE, etc.) por lo que es importante que sienta cómodo con el que emplea. No estamos afiliados a ningún abogado, por lo que puede estar seguro de que nuestra recomendación es imparcial.

Cheques y administración del contrato.: 

Una vez pagada la reserva y su abogado instruido, MG Villas Inmobiliaria, se asegurará de que se entregue toda la documentación necesaria y disponible para que el abogado pueda realizar los controles legales pertinentes. Éstas incluyen:

  • La Escritura (hechos)
  • El Certificado Energético
  • Sus datos personales, copias de pasaporte, NIE, etc.
  • Detalles del abogado del vendedor

Costos de compra:  Los costos de compra de una propiedad en España se pueden desglosar en:

  • Impuesto de (ITP) del 10%
  • Tarifa de notario del 1%
  • Tarifa de registro del 1%
  • 1% Legal / otros

EL PROCESO DE COMPRA EN ETAPAS

Paso 1: desde el día en que deposita el depósito hasta el paso 2, normalmente es de 2 a 4 semanas.

Una vez que el comprador ha encontrado la casa que quiere comprar, se le pedirá que pague el depósito de reserva (normalmente entre 3000 € - 6000 €) y firme el contrato de reserva. Esto le quita la propiedad del mercado mientras su abogado o MG Villas Inmobiliaria, hace los primeros controles. El acuerdo de reserva establece que el vendedor acepta retirar la propiedad del mercado durante un tiempo determinado, lo que permite al comprador verificar la viabilidad legal de la propiedad y concertar una hipoteca u otro financiamiento según sea necesario. 

Paso 2: desde este paso hasta su finalización en el notario, el tiempo generalmente lo determinan usted y el proveedor (por ejemplo, cuánto tiempo necesita para organizar sus fondos, qué tan pronto el comprador  puede mudarse, etc.), pero normalmente es dentro de 6 a 8 semanas.

Después de pagar el depósito de reserva, usted, el comprador, debe instruir a un abogado para que realice controles en la propiedad para establecer su viabilidad legal. Estos controles asegurarán que cualquier deuda sobre la propiedad sea conocida y asignada al vendedor y que la propiedad esté debidamente registrada y sea completamente legal. El abogado redactará un contrato de preventa ( Contrato de Arras) que confirmará exactamente lo que está comprando y los plazos de la venta. En la firma de este contrato, pagará el saldo del depósito (por lo general, el 10-30% del precio de venta menos el depósito de reserva ya pagado) al proveedor. Este contrato es legalmente vinculante para usted y el proveedor. Si no continúa con la compra, pierde su depósito, y si el vendedor no continúa con la venta o si la propiedad no es viable para la venta,

Paso 3: finalización de la venta en notario

Después de la firma del contrato de preventa, es posible que se requieran más cheques o trámites legales, especialmente si se requiere una hipoteca, de lo cual también será necesario realizar una tasación bancaria.

El día de la finalización, usted, el comprador y el vendedor y / o su representante legal, se reunirán en el notario. Un Notario es un experto en derecho español, tiene formación jurídica y es obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria en España. Son empleados del gobierno y, por lo tanto, oficialmente no actúan ni por el comprador ni por el vendedor y es su trabajo validar la documentación relacionada con la compraventa. Ellos se asegurarán de que todo el papeleo esté en orden antes de presenciar la transferencia de fondos y firmar los títulos de propiedad de la propiedad con usted, el comprador.

Paso 4: instalarse

Una vez que se firma la casa, es posible que usted, el comprador, desee nuestra ayuda para instalarse. A lo largo de los años, hemos encontrado personas y empresas excelentes que brindan todo tipo de servicios necesarios para la vida en la nueva casa. Servicios de mantenimiento de piscinas y jardines, telefonía, servicios de internet y TV, matrículas escolares, seguros, asesoramiento fiscal, servicios de alquiler vacacional, expertos médicos y veterinarios, constructores, fontaneros, electricistas, tintorerías y mudanzas. ¡Podemos conectar a los compradores con casi cualquier cosa que necesiten para instalarse!

Paso 5: dentro de un mes de la compra

Pago de impuestos, derechos e inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Después de que usted, el comprador, haya comprado la propiedad, tiene un mes para pagar los impuestos correspondientes (impuesto de transferencia en el caso de una propiedad de reventa e IVA en el caso de una nueva construcción). Es habitual que el abogado del comprador organice esto y también registre la nueva titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad. 

Como regla general, un comprador que no requiera una hipoteca debe permitir alrededor del 12-13% del precio de venta acordado para los costos de compra. Si se requiere una hipoteca, permita un 1-1.5% adicional además de esto. El siguiente es un desglose de estos costos. Con la excepción de los cargos de tasa fija (impuestos y tasas de registro), Alta Villas puede recomendarle formas de reducir los costos. Solicite más detalles.

Impuesto sobre la compra de propiedades residenciales

Propiedades de reventa = Impuesto de transferencia ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales   ITP)

Obra nueva = IVA / IVA y timbre (AJD) *

Ambos son el 10% del precio de venta declarado.

* El impuesto sobre la compra de parcelas es del 21%

Honorarios legales : es habitual entre el 0,5% y el 1% del precio de venta acordado, o se puede negociar una tarifa fija. Un abogado le cobrará según el servicio que requiera. Esto variará según la complejidad de la compra. Algunos abogados cobran 1,5% o más del precio de venta, lo que es bastante caro a menos que sus requisitos sean complicados. Incluso el 1% puede ser irracionalmente alto dado el trabajo que implica la compra directa de una propiedad cara sin complicaciones legales. Los servicios de traspaso deben incluir el cambio de servicios públicos a su nombre, ocuparse del registro de la propiedad y manejar el pago de los impuestos de compra correspondientes. El abogado también puede actuar en su ausencia si le otorga un poder o un abogado.

Tasas de registro de la propiedad : los gastos relacionados con la inscripción de la venta en el registro de la propiedad casi siempre son pagados por el comprador y se calculan en relación con el precio de compra declarado en las escrituras de venta. Para estar seguro, debe calcular el 1% del precio de compra declarado en las escrituras, aunque una vez más depende de la propiedad y el área, y la tarifa podría ser menor.

Tarifas hipotecarias y costos relacionados : si compra con una hipoteca, esto generará varios costos adicionales, por ejemplo, valoración de la propiedad (alrededor de 500 €), tarifas de apertura o apertura, tarifas de registro de hipoteca. Las tarifas varían según el proveedor e incluso según la sucursal en particular, pero el comprador debe permitir entre el 1 y el 1,5% del valor de la hipoteca.

Tasas bancarias : para pagar la propiedad, deberá abrir una cuenta en un banco español para pagar los cheques correspondientes en Notario y transferir dinero del banco de su país. El costo de transferir el dinero puede llegar hasta el 0.4% del monto transferido. Lo más probable es que el cheque bancario cueste el 0,5% de su monto, sin embargo, MG Villas Inmobiliaria puede asesorarle sobre formas de reducir estos costos.

Costos de cambio de moneda y ahorros : los bancos a menudo cobran por mover, enviar y recibir fondos y rara vez ofrecen una buena tasa de cambio al intercambiar monedas. MG Villas Inmobiliaria recomienda el uso de proveedores de cambio de divisas acreditados que a menudo pueden ahorrar cientos, si no miles de euros durante la compra y, de hecho, sus costos de vida continuos.

 Honorarios de agencia inmobiliaria : normalmente los paga el vendedor.

Costos de mudanza , transporte de mascotas, importación de vehículos, etc. MG Villas Inmobiliaria, puede asesorarle sobre varias formas de organizar la mudanza de sus preciadas posesiones y cómo ahorrar y reducir costos.

Proveedores de mobiliario, reformas, decoración, seguros, seguridad y conectividad, etc. - Una vez que sea propietario de una propiedad, si el mobiliario no está incluido, deberá amueblarlo. El costo de amueblar una propiedad depende completamente de lo que desee. Sin embargo, como regla general, un apartamento de 2 habitaciones costará alrededor de 10,000 € a 15,000 € para amueblarlo bien si lo compras todo nuevo. Por supuesto, no hay límite para la cantidad que puede gastar, aunque también puede salirse con la suya con menos de 10.000 € si tiene un presupuesto ajustado (todo de IKEA, por ejemplo). MG Villas Inmobiliaria, puede recomendar proveedores de servicios probados y confiables: constructores, plomeros, electricistas, proveedores de TV e Internet, etc.

Buen consejo : cuando compre una propiedad en España, mantenga siempre copias digitales y en papel de todas las facturas relacionadas con su compra. Del mismo modo, si alguna vez realiza trabajos de construcción en la propiedad una vez que la posee, guarde copias de todas las licencias y facturas. Es posible que pueda compensar estos gastos con las ganancias de capital cuando venda, y así reducir su obligación tributaria por ganancias de capital.

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